Estudio de la Zona Norte de la ciudad de Córdoba (Parte 2)

Planificación, fortalecimiento institucional y obras públicas para el desarrollo virtuoso de una periferia urbana.

Continuación de Parte 1

 

ÁREA DE INTERVENCIÓN 1.

a. Localización y delimitación

El área se sitúa en el extremo norte de la Zona en estudio, limitando con el ejido municipal y el Municipio de Villa Allende (al norte); la Avenida Monseñor Pablo Cabrera -Ruta E53- (al este); los barrios Norte de la empresa Gamma, Policial Anexo y FONAVI y las calles Onofre Marimón e Islas de Atlántico Sur (al oeste); y los barrios Lili Benítez y Quintas II y las calles 1º de barrios Boulevares de Horizonte y Spilimbergo, además del límite del Canal Maestro Norte (al sur). Cubre una superficie total aproximada de 875 hectáreas (superficie ocupada: 113 hectáreas; superficie libre: 762 hectáreas).

b. Actividades dominantes

Se trata de un área que alberga extensos bolsones de suelo no urbanizado (suelo vacante o expectante, equivalente a unas 762 hectáreas), de antigua actividad rural actualmente desafectada por el avance de la ocupación urbana en sus entornos inmediatos, rodeados de diversos tipos de urbanizaciones, la mayoría de las cuáles comparten rasgos de precariedad en sus estándares de urbanización, pero también por emprendimientos tipo “cluster”, como la Universidad Siglo Veintiuno y la Parque Empresarial Aeropuerto, situados frente al Aeropuerto, sobre la Av. Monseñor Pablo Cabrera -Ruta E53-, el principal corredor de desarrollo de actividades innovadoras en la zona.

Específicamente, el uso residencial se concentra en los barrios Nueva Esperanza (asentamiento), 12 de Julio, Barrio Norte 2 (GAMA), y Las Cortaderas. Se verifica también la presencia de varias industrias y oficinas corporativas (Benito Roggio e hijos; Constructora Federico, etc.), y de equipamientos deportivos y sociales, como los clubes Los Amigos, Palermo Bajo y de los Empleados de Canal Doce12. Y, como ya mencionó, los predios de Parque Empresarial Aeropuerto y de la Universidad Siglo Veintiuno.

c. Riesgos ambientales

- Con relación a las características del suelo. La totalidad del área se encuentra comprendida por suelos anegables, específicamente, clases A0, A1 y A2, según la Carta de peligrosidad de Quintana Salvat, Barbeito y Menso (Carta de peligrosidad (amenaza) de inundación, erosión y anegamiento para las acciones de prevención de la Ciudad de Córdoba, FCEFyN - UNC y Municipalidad de Córdoba, 2002). A lo largo del cauce del Canal Maestro Norte, el suelo es “excesivamente anegable” (A0); en el centro-oeste del área, los suelos son “muy anegables” (A1); y el sector centro.-este, a lo largo de la Av. Monseñor Pablo Cabrera -Ruta E53-, son “anegables” (A2). En todos los casos, se trata de suelo con dificultades para escurrimiento superficial, variando la intensidad y duración, y la frecuencia del anegamiento (según sea A0, A1 ó A2), implicando riesgos para la urbanización en general, agravada por la falta de desagües y redes cloacales. Esto constituye una advertencia para futuras ocupaciones puesto que este tipo de suelo abarca gran parte de la superficie libre expectante.

- Con relación a usos incompatibles o prácticas espaciales indebidas. En el área, más precisamente en torno al Bv. de los Polacos, se detecta la presencia de cortaderos de ladrillos (algunos colindantes al Canal Maestro Norte) y de vertederos de residuos urbanos, favorecidos por el retiro de la actividad rural, el entorno residencial precario en términos socioeconómicos y edilicios, y la usencia de políticas urbanas respecto del suelo expectante, a la espera de su ocupación. “vacío”. Estas prácticas, además, degradan los suelos y generan efectos contaminantes.

d. Hipótesis de desarrollo futuro

Es un área que evidencia cierta tendencia a la expansión de actividades de alta calidad, principalmente, sobre el corredor E53, que junto al completamiento y ampliación de las instalaciones del Campus de la Universidad Siglo Veintiuno y el Parque Empresarial Aeropuerto, estimularán la conformación de un frente de actividades comerciales y servicios sobre el mencionado corredor. Asimismo, en un área para la localización de urbanizaciones, tipo barrios-parque, en aprovechamiento de las ventajas paisajísticas de la vista a las Sierras Chicas y las ventajas de accesibilidad resultantes de la apertura de la Av. Spilimbergo y el Bv. de los Polacos. En paralelo, se requiere el mejoramiento de los estándares de urbanización de los barrios colindantes, además de la regularización de los asentamientos precarios, y la generación de áreas de amortiguación urbana y ambiental, definidas con espacio público y equipamientos comunitarios y de servicio.

 

ÁREA DE INTERVENCIÓN 2.

a. Localización y delimitación

El área se encuentra comprendida principalmente entre Bv. de los Rusos (al norte); Av. Monseñor Pablo Cabrera -Ruta E53- (al este); Av. de Circunvalación (al sur); y la calle Spilimbergo y Canal de las Cascada (al oeste). Cubre una superficie total aproximada de 175 hectáreas (superficie ocupada: 63 hectáreas; superficie libre: 112 hectáreas).

b. Actividades dominantes

El área cubre una superficie acotada, entre barrios consolidados, urbanizaciones recientes, parcelas que alojan instalaciones industriales e infraestructuras viales de jerarquía, por lo que la disponibilidad de suelo no urbanizado es menor en entre las cuatro áreas en estudio (equivalente a 112 hectáreas aproximadamente) y aún conserva actividad rural en franco retroceso y a la espera de nuevas actividades. Específicamente, el área comprende los barrios Boulevares Anexo (plan social de la Provincia) y Chacra Norte (urbanización abierta, con guardia de seguridad), el predio de Aguas Cordobesas, sobre la Av. Monseñor Pablo Cabrera -Ruta E53-; y corralones e industrias varias. El denominado Canal Secundario Nº XII atraviesa el área en forma diagonal.

c. Riesgos ambientales

- Con relación a las características del suelo. La totalidad del área se desarrolla sobre suelos clasificados como “anegables” (Clase A2), cuyas característica principal es la lentitud en eliminar el agua superficial, particularmente, durante los períodos estacionales de lluvia. Si bien no se trata de un panorama drástico, puede afectar la vivienda y la infraestructura (Quintana Salvat et al., 2002).

- Con relación a usos incompatibles. Se detecta la presencia de una industria contaminante en una parcela sobre la Av. Monseñor Pablo Cabrera -E53.

d. Hipótesis de desarrollo futuro

La tendencia es el avance de la ocupación con urbanizaciones que, en parte, ya se encuentran en proceso y el desarrollo loteos privadas. Asimismo, el área presenta capacidad para albergar algunas actividades comerciales y logísticas, que aprovechen la accesibilidad a través de la Av. Circunvalación y el corredor E53.

 

ÁREA DE INTERVENCIÓN 3.

a. Localización y delimitación

El área se encuentra comprendida entre la traza del canal Maestro Norte (entre la Ruta E53 y la Variantes Estación Juárez Celman, a su vez, colindante con el Aeropuerto Córdoba) y la calle De la Cueca, entre la Variante y la traza de las vías del Ferrocarril Belgrano), en barrio Alicia Rister (al norte); las propias vías del ferrocarril mencionado, paralelas a la calle Pueyrredón (al este); los fondos de los predios industriales con frente sobre de Av. Japón (al sur); y los fondos de industrias y equipamientos situado en lotes frentistas sobre Av. Monseñor Pablo Cabrera -Ruta E53- (al oeste). Cubre una superficie total aproximada de 415 hectáreas, que se considera como libre, puesto que la superficie ocupada es irrelevante a los fines de esta descripción.

b. Actividades dominantes

Por su situación de área colindante con el Canal Maestro Norte, integraba el Cinturón Verde Norte de la ciudad, actividad que es dominante, aunque su significado es mínimo respecto de décadas anteriores y se encuentra en franca retirada. Además del uso rural, se verifican parcelas sin ocupación sin explotación productiva alguna. En su entorno, predomina el uso industrial, especialmente sobre las avenidas Japón y Monseñor Pablo Cabrera -Ruta E53-, y existen equipamientos como por ejemplo, la Escuela Superior de Policía, el predio UCFA (Unión Cordobesa de Fútbol Amateur Córdoba) y otros programas ligados a servicios, como salones de eventos. El uso residencial es excepcional en esta área, vinculado a puestos productivos rurales que sobreviven a la espera de nuevas ocupaciones.

c. Riesgos ambientales

- Con relación a las características del suelo. La totalidad del área se desarrolla sobre suelos clasificados como “anegables” (Clase A2), cuyas característica principal es la lentitud en eliminar el agua superficial, particularmente, durante los períodos estacionales de lluvia. Si bien no se trata de un panorama drástico, puede afectar las futuras ocupaciones (Quintana Salvat et al., 2002).

- Con relación a usos incompatibles. Se detecta la presencia de una industria contaminante sobre la Variante Estación Juárez Celman y otras tres en el entorno del polígono del área, sobre Av. Japón.

d. Hipótesis de desarrollo futuro

Es un área óptima para el avance del uso industrial y/o logístico, aunque la dificultad de avizorar un futuro para la misma se relaciona con la situación de colindancia con el cono de seguridad del Aeropuerto y el escenario de ampliación de su infraestructura e instalaciones. En ese sentido, no resulta recomendable estimular la localización del uso residencial.

 

ÁREA DE INTERVENCIÓN 4.

a. Localización y delimitación

El área se encuentra comprendida entre un tramo del Canal Secundario Nº XII y parte de la Av. Japón (al norte); las vías del Ferrocarril Belgrano (al este); Av. de Circunvalación (al sur); y Av. Monseñor Pablo Cabrera -Ruta E53- (al oeste). Cubre una superficie total aproximada de 380 hectáreas (superficie ocupada: 100 hectáreas; superficie libre: 280 hectáreas).

b. Actividades dominantes

En el área aún predomina la actividad rural intensiva, que se corresponde con aquellas porciones de suelo no ocupado con industria, que es la otra actividad con fuerte presencia, fundamentalmente, sobre los corredores de movilidad. Cabe aclarar que la presencia de aquellas áreas de cultivos intensivos carece de significado comparativo por el desplazamiento del Cinturón Verde hacia el cuadrante Noreste de la ciudad, encontrándose dicho suelo a la espera de nuevos usos. Además, se verifican programas recreativos deportivos (por ejemplo, el Complejo La Agustina del Club Instituto; el Club Unión Florida, entre otros).

c. Riesgos ambientales

- Con relación a las características del suelo. Mayormente el área se desarrolla sobre suelos catalogados como A1 y A2, es decir, que oscilan entre “muy anegables” y “anegables" (Quintana Salvat et al, 2002). Ello hace referencia a la dificultad de eliminar aguas superficiales y la posibilidad de anegamientos, lo que puede afectar la vivienda y otras edificaciones, sino se toman recaudos a través de obras de drenaje y cloacales.

- Con relación a usos incompatibles. Se detectan algunas parcelas que alojan industria que presentan algún riesgo en entornos consolidados, particularmente, sobre Av. Monseñor Pablo Cabrera -E53-, y en menor medida sobre Av. Circunvalación.

d. Hipótesis de desarrollo futuro

La excelente accesibilidad desde los cuatro corredores que la rodean (Japón, ferrocarril, Circunvalación y Monseñor P. Cabrera -E53-) y un tamaño óptimo de las pacerlas, convierten al área en un ámbito propicio para localización planificada de la industria, en lo que se podría denominar “Área Abierta de Actividades Económicas” (parque industrial u otra figura equivalente), como actividad dominante. La reactivación futura de la actividad ferroviaria provee una potencial nueva modalidad de accesibilidad.


Áreas de Intervención superpuestas al mapa de anegamientos e inundaciones.
Fuente: Elaboración propia s/ Quintana Salvat et al.

 

Áreas de Intervención superpuestas al mapa de riesgos por industrias contaminantes, hornos de ladrillos, basurales y estaciones de servicio.
Fuente: Elaboración propia

 

Propuesta de Parque Industrial y Área Abierta de Desarrollo Económico.

Recomendaciones generales.

En función del diagnóstico realizado y las políticas públicas consideradas necesarias para el área de estudio, este Estudio realiza las siguientes recomendaciones para la acción en el corto plazo:

I. Realización de un Programa o Plan de Sector sobre el área de estudio ampliada (sector entre corredor Donato Álvarez, límite del ejido municipal, corredor Rancagua y Autopista de Circunvalación), considerando acciones específicas sobre cada una de las áreas particularizadas (zonas periurbanas vacantes y sector de actividades económicas Bº Los Bulevares-E53-Av. Japón. Este Programa o Plan de Sector incluye:

- Inserción del área en los programas de obras públicas en marcha desde la Provincia y Nación (en particular completamiento de la Circunvalación, otras obras viales, ampliación del aeropuerto, completamiento de la red de desagües cloacales, gas, etc.).

- Adecuación de la Normativa urbanística vigente, considerando especialmente las condiciones de realización de convenios urbanísticos y la normativa particularizada para Parques Industriales, así como la zonificación del Área Abierta de Desarrollo Económico.

- Programa hídrico, que incluya la prevención y tratamiento de episodios de anegamiento e inundación y la recuperación ambiental y paisajística de los canales de riego.

- Movilidad y transporte en sus distintos modos y medios.

- Demandas de vivienda y su compatibilidad con las actividades económicas.

- Generación, ampliación y puesta en valor del espacio público existente en el área, con criterio ambiental, paisajístico, cívico y recreativo.

II. Institucionalización de mecanismos participativos y de cooperación pública-privada para la planificación, gestión y financiación del desarrollo en el área, en particular:

- Organismo de administración y gestión del Área Industrial Abierta de Barrio Los Bulevares, con participación del sector público (Municipalidad, CPC’s, otros organismos), privado y social, con competencias sobre el ordenamiento urbano, la priorización de obras públicas, etc. Eventualmente puede constituir o asociarse al ente de administración de un Parque Industrial.

- Fideicomiso para la realización de obras públicas, equipamientos, servicios y actividades de capacitación, apoyo y promoción de las actividades económicas en el área. Constituido en partes a determinar por aportes públicos y del sector privado y social: empresas, desarrolladores, concesionarios de servicios públicos, etc.

MC, CC y FDT (EE)

 

El Estudio Estrategias  es una oficina de arquitectura y urbanismo con sede en Córdoba, Argentina. De su producción, ver también en café de las ciudades:

 Número 102 | Proyectos de las ciudades (II) 
Articulación y conexión territorial en Catamarca | Propuesta para la integración urbana de la Nueva Terminal de Omnibus | Celina Caporossi, Marcelo Corti y equipo de proyecto

Número 122 | Movilidad de las Ciudades 
Civilizar, recuperar y conectar | Hacia un sistema integrado de movilidad en la Región Metropolitana Norte de Buenos Aires | Celina Caporossi y Fernando Díaz Terreno (Estudio Estrategias) | 

Número 124 | POSICiones cordobesas 
Tres ideas para Río Ceballos | Hacia la conformación de una Ciudad Parque | Celina Caporossi y Fernando Díaz Terreno (Estudio Estrategias)

Número 144 I POSICiones cordobesas
El Código de Urbanización de Embalse de Calamuchita I Un análisis crítico de la legislación argentina (XVIII) I Por Marcelo Corti, Celina Caporossi y Román Garabano (Estudio Estrategias y La Ciudad Posible)

 

Estudio de la realidad de la Zona Norte de la ciudad de Córdoba. Estableciendo las bases y fundamentos que permitan proyectar y desarrollar un ordenamiento urbano sustentable.

Agencia de Desarrollo Económico de Córdoba (ADEC) 2016. Unidad de Gestión. Equipo a cargo:

Coordinación general:
Mgter. Arq. Marcelo Corti

Aspectos urbanos-territoriales:
Esp. Arq. Celina Caporossi
Dr. Arq. Fernando Díaz Terreno

Aspectos Ambientales:
Dra. Cecilia Estrabou
Lic. Juan Manuel Rodríguez

Aspectos económicos y desarrollo local:
Dr. Fabio Quetglas

Aspectos legales:
Dr. Hernán Petrelli

Catastro y valuación inmobiliaria:
Mgter. Mario Lic. Piumetto

Aspectos sociales:
Dra. Natalia Cosacov

Documentación y procesamiento cartográfico:
Arq. H. Páez Ferreyra
Sr. Marcos Crivelli

 

La Agencia para el Desarrollo Económico de la Ciudad de Córdoba (ADEC) es una institución sin fines de lucro que promueve el desarrollo económico y social de la ciudad de Córdoba y su región metropolitana. Este espacio público-privado –que está integrado por 46 entidades entre cámaras empresariales, colegios profesionales, las universidades de la ciudad y la Municipalidad de Córdoba– nació el 6 de agosto de 1997 en el marco del Plan Estratégico de Córdoba que promovió el entonces Intendente Rubén Martí. ADEC articula el accionar privado con el del sector público y promueve la reflexión acerca de las políticas para el desarrollo de la Ciudad de Córdoba y su área metropolitana.

 

Descargar el Estudio completo de la web de ADEC.

 

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“El pecado imperdonable es el del especulador o intermediario”.

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