Desplazamientos urbanos

Brecha de renta y gentrificación.

La gentrificación o “elitización urbana” como fue definida por Neil Smith (2001) con la intención de dar una traducción al castellano del neologismo inglés, tiene varios matices reflejados en una abundante bibliografía producida en diferentes contextos, particularmente en el presente siglo. La gentrificación es un fenómeno bastante estudiado, pero también muy debatido en la actualidad, puesto que es un término que se ha utilizado para definir una gran variedad de procesos en el ámbito urbano. En el presente texto la gentrificación o de elitización urbana será entendido como un fenómeno que produce desplazamientos urbanos, se pretende analizar como una consecuencia y resultado de otros procesos paralelos que se dan en el espacio construido: esto es, como la consecuencia más visible del desarrollo de la ciudad bajo políticas públicas urbanas que responden a la lógica del capitalismo. En este sentido, el análisis de los procesos de gentrificación recupera los aportes de algunos autores que los estudian desde una perspectiva económica. Desde este punto de vista, la variable económica es la que tiene la relación más fuerte con la elitización urbana, así “(…) la gentrificación es el producto esperado de la libre operación del mercado del suelo y de la vivienda” (1979: 538).

El principal argumento de Smith para sostener su afirmación es la denominada “brecha de la renta o beneficio de la renta” (The rent gap): la diferencia entre la renta capitalizada del suelo dado su uso actual (precio actual del suelo) y la renta potencial del suelo que puede ser capitalizada mediante un mejor uso del suelo o un mejor aprovechamiento del suelo (precio futuro del suelo) (1987: 46263). En otras palabras, los procesos de desplazamiento se apoyan en el aprovechamiento de las denominadas rentas urbanas, generadas por la diferencia entre el precio del suelo actual y el precio del suelo futuro, producto de un cambio en el uso del suelo, del aumento del límite de construcción, por mejoras en los inmuebles o por obras públicas urbanísticas. La brecha se cierra mediante el proceso de elitización urbana, es decir que en aquellos lugares de la ciudad deteriorados donde los precios del suelo son bajos la renovación urbana los eleva, promoviendo la llegada de nuevos habitantes de mejor poder adquisitivo desplazando a los antiguos pobladores, por medio del aumento del costo de vida y de los precios de los bienes inmuebles (compra y alquileres). Así, la gentrificación es la forma de cerrar la brecha para poder apropiarse de la mayor cantidad de beneficios económicos, a través de las rentabilidades urbanas.      

La elitización del espacio construido responde a una lógica muy dinámica, la del mercado inmobiliario; los movimientos del mercado del suelo pueden dar respuesta al deterioro físico progresivo de algunos sectores de la ciudad. El mercado inmobiliario tiene mayor dinamismo donde las rentabilidades del suelo son altas, es allí donde habrá más transacciones de inmuebles, en cambio en aquellos lugares donde el suelo es demasiado barato y no existen expectativas de aumento de los precios del suelo, las transacciones se verán reducidas. Los barrios deteriorados son producto de la falta de dinamismo del mercado de inmuebles; cuando se promueven procesos de renovación urbana se activa de manera automática el mercado del suelo y con ello los precios en las zonas antes depreciadas. Dado el lento proceso de abandono que evita el aumento de los precios del suelo y el proceso de renovación que acelera el aumento de los precios del suelo, se produce la “brecha de la renta”. De esta forma se da el proceso de gentrificación, ya que los agentes inmobiliarios intentan cerrar la brecha de la renta urbana a su favor y como consecuencia se expulsa o se desplaza a los habitantes de bajos ingresos. Según Smith “el deterioro físico y la depreciación económica de los barrios del centro de la ciudad es estrictamente lógico, es el resultado ‘racional’ del mercado del suelo y de la vivienda” (1979: 543).

La elitización urbana produce el desplazamiento de la población tradicional de bajos ingresos. Si bien el desplazamiento y la expulsión de los antiguos habitantes es continua y progresiva, la renovación urbana y por consiguiente la gentrificación terminarán por desplazar a todos los habitantes de bajos ingresos. El desplazamiento es tratado como la salida no forzada, inmediata o futura de los habitantes; y la expulsión es entendida como la salida forzada inmediata, mediante la expropiación o mediante acuerdos económicos de indemnización. En última instancia, habría un desplazamiento no forzado de los habitantes que logren permanecer en los lugares objeto de renovación, mediante el proceso de gentrificación que aumentará el valor del suelo y el costo de vida, siendo imposible para los residentes de bajos ingresos sostener el nivel de vida. Como consecuencia, se verán presionados a salir del barrio.

El desplazamiento que se da no es únicamente material sino también simbólico, es decir que existe otro tipo de desplazamiento menos visible invisible en muchos casos, que tiene que ver con “la violencia psicológica, social y simbólica que representa el desplazamiento y desalojo” de la población tradicional, pero no solo de población residente, sino además de la población flotante que utiliza el espacio público para realizar sus prácticas cotidianas de sobrevivencia. En palabras de Janoschka y Sequera “hábitos y conductas populares han sido declarados como ilegales y perseguidos incesantemente”. En otras palabras, la pobreza urbana y las prácticas populares han sido estigmatizadas, un ejemplo claro es el desalojo violento de vendedores ambulantes y de todas las actividades económicas informales, inclusive aquellas que tienen una representación cultural y artística. Esto significa la invisibilización de prácticas sociales y culturales, la criminalización de la pobreza, la limitación y la exclusión en el uso del espacio público. Se hace necesario erradicar aquellas prácticas que están socialmente mal vistas, de esta manera preparar el terreno para el proceso de gentrificación, puesto que las prácticas populares y la forma como las clases sociales populares utilizan el espacio público están estigmatizadas por las clases sociales más altas. Así el “desalojo material se produce solo si previamente se han dado una serie de procesos simbólicos de exclusión y cambio del uso del espacio compartido” (2014: 911).               

La elitización urbana da cuenta de una serie de procesos que conllevan en su etapa inicial a la expulsión de los residentes tradicionales pobres y en su etapa subsiguiente al desplazamiento de los antiguos habitantes que resisten los procesos de renovación urbana. No obstante, la gentrificación de la ciudad responde no solamente a procesos de elitización residencial sino también comercial y del uso del espacio público, es decir que dicho proceso envuelve a los otros dos; en otras palabras con la creación de viviendas para clases de altos ingresos será necesaria la creación de comercios para esta demanda solvente y por consiguiente el desarrollo de espacio público también será dirigido a dichas capas sociales. Con lo cual es necesario, primero, generar la demanda solvente a través de vivienda para capas superiores a las que habitaban la zona incluyendo el desarrollo del nuevo espacio público y luego con comercios exclusivos dirigidos al consumo de categorías sociales mediasaltas. En palabras de Díaz “el término gentrificación refiere exclusivamente un proceso de aburguesamiento de un espacio humano dado, lo que incluye comercios, residencias y espacio público” (2014: 23) aburguesamiento entendido como sinónimo del fenómeno de la gentrificación. 

La política pública urbana juega un papel fundamental en la promoción de procesos renovación urbana, en esta línea produce legislación que prioriza los proyectos de renovación en la ciudad y crea entidades e instituciones de capitales mixtos para acelerar los procedimientos. Según Díaz la administración pública tiene incidencia directa en los procesos de aburguesamiento urbano, puesto que centran la planificación de la ciudad, de manera puntual con proyectos aislados de ciertas piezas urbanas, pero no como parte de planes de desarrollo integral:       

Así, el lema de estos documentos fue la vuelta sobre la ciudad consolidada. Abandonar el crecimiento irracional, sobredimensionado y depredador de suelo de las anteriores décadas y volver a centrarse en los abandonados centros urbanos, en especial en los barrios históricos, y corregir su prolongada degradación. Esto, en la práctica, supuso trasladar la misma vergonzante especulación, que había estado realizándose en las décadas anteriores en los frentes de crecimiento, a los centros históricos, lo cual se produce, además, en un contexto muy conveniente (2014: 4243).

Los efectos más visibles del fenómeno de la gentrificación son trasformaciones sociales, puesto que los nuevos pobladores tienen otro perfil social en cuanto a menor edad, baja composición familiar, un nivel de escolaridad y económico más altos respecto a los habitantes antiguos que tienen características opuestas, destruyendo vínculos sociales ya establecidos allí por décadas (Smith, 1987: 463). Trasformaciones económicas a causa de nuevos espacios de consumo exclusivo como bares, restaurantes, cafés, generalmente propiedad de cadenas de inversionistas locales y extranjeros, que desplazan progresivamente a los comercios locales y tradicionales de los habitantes del sector, acabando con redes microeconómicas de sobrevivencia. En palabras de Díaz “(…) la sustitución de locales tradicionales por actividades con mayor rentabilidad económica a medida que un barrio se revaloriza” (2014: 21). Trasformaciones físicas, debido a la imposición de nuevos modelos arquitectónicos y urbanos, en una especie de estandarización del paisaje donde todos los edificios se repiten, rompiendo con la concepción espacial y el imaginario urbano de los antiguos pobladores. En efecto, el desplazamiento o la expulsión de habitantes pobres preexistentes se dan durante todo el ciclo de la gentrificación, ciclo que se cierra mediante el proceso de renovación urbana (con el cierre de la brecha de la renta) y que se puede reiniciar con un nuevo proceso de renovación urbana.       

En cuanto a la política pública urbana produce la depreciación del suelo y por tanto de las construcciones a causa, por un lado, de la poca inversión estatal en el sector y por otro, al hecho de decretar sectores de renovación urbana, pero sin definir de forma clara las condiciones, las características y las consecuencias de la renovación. El gobierno a través de la legislación urbana amplia la brecha de la renta la renta del suelo, en un proceso lento que toma varias décadas y que de forma paralela muestra un deterioro progresivo, así el gobierno contribuye directamente por acción, en la ampliación del beneficio económico sobre el suelo las plusvalías urbanas, mediante la redacción, la revisión y la actualización constante de la normativa. El Estado es un agente económico inmobiliario más en la producción de la ciudad, siendo participe de los negocios privados en el espacio urbano construido. En palabras de Smith “esta depreciación produce las condiciones del objetivo económico que hacen de la ‘revaluación’ (gentrificación) una respuesta racional del mercado” (1979: 545). 

La elitización urbana es el resultado del cierre de “la brecha de la renta” en términos de Neil Smith, brecha generada por la diferencia entre las rentas urbanas actuales y las rentas futuras del suelo, producto de cambios en la normatividad, las plusvalías. Según Smith “la brecha de la renta es la disparidad entre el nivel de la renta potencial del suelo y la actual renta capitalizada bajo el presente uso del terreno” (1979: 545). Cuando el capital inmobiliario se desplaza hacia los lugares con mayor rentabilidad urbana barrios ricoscontribuye a la ampliación de la brecha de la renta, a causa de la devaluación del capital en lugares deteriorados, cuando esta brecha es suficientemente amplia el capital retorna a dichos barrios produciendo expulsión, gentrificación y el desplazamiento de clases sociales de menor poder económico:   

(…) la gentrificación es un producto estructural del mercado del suelo y la vivienda. El capital fluye donde la tasa de retorno es la más alta, y el movimiento de capital hacia los suburbios acompañado de la continua depreciación del capital en el centro de la ciudad, eventualmente produce la brecha de la renta. Cuando esta brecha se amplía suficientemente, la rehabilitación <<o para el caso, la renovación>> puede empezar a estimular las tasas de retorno disponibles en otro lugar, y el capital fluye de vuelta (1979: 546).

Expulsión de habitantes

Los procesos de desplazamiento urbano se dan en diferentes ámbitos. La condición esencial, como vimos, es que se produzca un cambio importante en la magnitud de la renta urbana: “brecha de la renta”, según Smith. Esto quiere decir que a partir de modificaciones en las políticas públicas urbanas (nueva infraestructura, cambios en la norma, urbanización) se alteran las condiciones de los precios del suelo, que redunda en un aumento automático de los precios de los inmuebles y por consiguiente de los alquileres. Con la llegada de nuevas infraestructuras públicas (vías, parques, plazas, equipamientos), los propietarios de los predios incrementan los precios de las propiedades, en lo que se conoce en la teoría de la renta como “precio de anticipación”: cuando los propietarios conocen de antemano la información de los futuros cambios de la norma. En otras palabras, el mercado actualiza los precios más rápido que las instituciones públicas. No obstante, este mecanismo desencadena otros procesos como la expulsión de antiguos habitantes debido al aumento de las propiedades y de los alquileres, con lo cual los habitantes que tengan la capacidad económica podrán permanecer en dicha zona, mientras que, aquellos que no tengan la respuesta económica tendrán que salir a barrios más periféricos. Por un efecto lógico del mercado “los precios se ajustan a las categorías sociales más altas” (Sabatini, 2015), precios que no pueden sostener en el tiempo las capas sociales de bajos ingresos.

La expulsión de habitantes tiene múltiples facetas y depende de cada caso en particular, puede darse de manera forzada, mediante expropiaciones amparadas por la ley para el desarrollo de infraestructura pública; el principal argumento de los gobiernos es que prima el bien común sobre el bien individual, muchas veces se dan de forma violenta cuando no hay acuerdo entre las partes. Puede ser una expulsión no forzada (no visible), por ejemplo a través del aumento de los precios, cuando se actualizan los precios de las propiedades también aumenta el costo de vida: nuevo barrio, nuevos vecinos y nuevos precios. Progresivamente van abandonando el barrio las clases económicas más vulnerables; entonces se da una restitución de población, llegan las clases con mayor poder económico que están dispuestas a pagar más por esas localizaciones. Estos procesos ocurren con mayor rapidez y frecuencia en aquellos barrios de localizaciones centrales, es decir, los que tienen una mayor capacidad de producir altas rentas urbanas, donde los precios del suelo eran bajos y por motivo de una combinación de circunstancias se elevan, producto de una importante inversión pública en infraestructura.

Las expropiaciones generalmente están contempladas en la mayoría de normativas urbanas, sin embargo son utilizadas de manera autoritaria para romper las estructuras existentes en la ciudad, sobre todo en barrios de auto-desarrollo y auto-gestionados. La expropiación es una herramienta perversa, legitimada por la sociedad en su conjunto y utilizada como el comodín de todos los gobiernos de turno; si bien su lema es perseguir “el bien común sobre el particular” termina operando como el último recurso para poder desarrollar la infraestructura pública, que en la mayoría de casos es caprichosa. En algunos casos los habitantes son relocalizados dentro del mismo barrio, en edificios de vivienda industrializados y homologados, habitantes que terminan por vender o alquilar su propiedad puesto que es más rentable que habitarla, buscan otra vivienda más económica dentro del mismo barrio o en otras localizaciones cercanas, reproduciendo las problemáticas habitacionales. Estos nuevos complejos de vivienda en altura rompen con todas las estructuras y las escalas barriales, produciendo una privatización del espacio por medio de edificios que terminan siendo cerrados mediante rejas y con calles internas de uso exclusivo. En palabras de Topalov “modifica también las formas de ocupación de la vivienda, por ejemplo estableciendo normas de ocupación en función del tamaño de la familia. Contribuyendo a transformar las relaciones de propiedad” (1978: 62).

Los habitantes que no llegan a ningún acuerdo para la expropiación y tampoco quieran hacer parte de la nueva reubicación no tendrán otra opción que abandonar el barrio, entonces terminan siendo expulsados de manera directa, remunerados con precios bajos de las propiedades. Si no hay cooperación será necesario utilizar las fuerzas represivas del Estado para expulsar a los pobladores de manera violenta. En la mayoría de los casos las expropiaciones son innecesarias, principalmente porque terminan por favorecer al mercado inmobiliario más que a los habitantes; detrás de las expropiaciones siempre hay un gran negocio de desarrollo urbano. Si bien generalmente son para infraestructura urbana, las altas ganancias que proporcionan a los contratistas y desarrolladoras terminan por imponerse ante cualquier necesidad colectiva. Los favores políticos se pagan mediante la asignación de importantes desarrollos de infraestructura que permiten importantes rentabilidades, puesto que las grandes constructoras financian las campañas políticas de los gobernadores.

El otro tipo de expulsión, la no forzada, es menos visible y a veces invisible. Se da al imponer nuevas condiciones de vida a los antiguos habitantes, nuevas condiciones sociales, económicas y de hábitat. Sociales al atraer nuevas categorías con mayor poder de consumo, que están dispuestas a pagar más por una mejor localización, en una especie de diferenciación social a través del ingreso económico. Económicas al promover prácticas económicas y de consumo diferentes a las existentes; con el cambio del perfil social llegan nuevas cadenas de comercio que elevan el costo de vida y que desplazan a las antiguas micro redes de comercio local, además de introducir prácticas de consumo estandarizadas (shopping, empresas, marcas). Modificaciones en el hábitat cotidiano mediante nuevos espacios urbanos dirigidos a otras categorías sociales económicas, tipologías de vivienda repetitivas e impuestas, estandarización del paisaje mediante la adopción de espacios públicos copiados de otros lugares. En otras palabras, es la homologación del ciudadano mediante prácticas urbanas generalizadas y bien vistas, las que son mal vistas y están estigmatizadas tienen que ser erradicadas porque las categorías sociales más altas de la sociedad no las legitiman, no son ejemplo de buenas prácticas. Smith sostiene que la gentrificación es el proceso de convertir las zonas de clases obreras en barrios para clases medias a través de la renovación urbana de la oferta de vivienda (1979: 547).

Cuando los barrios centrales estigmatizados tienen importantes inversiones en desarrollo se vuelven más seguros porque la fuerza pública hace presencia; ahora tiene control a través de la apertura de calles, plazas y de la instalación de equipamientos de seguridad. Las puertas están abiertas para la entrada de servicios urbanos que antes no tenían presencia (bancos, internet, televisión satelital y cable, hoteles, restaurantes), recorridos urbanos por estos barrios antes impenetrables. Llegan nuevos inversores que están dispuestos a pagar los nuevos precios de las propiedades, ya que ven en este lugar un nuevo polo de inversión para desarrollar diferentes negocios, de alguna forma existe un fetiche por los barrios marginales en diferentes sectores de la sociedad. Detrás de una gran inversión pública existe una buena intención de mantener el control en dichas zonas, antes estigmatizadas como foco de marginalidad, violencia y narcotráfico. Es fundamental que haya un plan de urbanización, así como un esquema de seguridad y control, una unidad de control fija y de reacción.  

Ahora el barrio se pone de moda, de esta manera aparecen nuevos perfiles de ciudadanos con mejor capacidad de pago que los vecinos del barrio: extranjeros, ciudadanos bohemios, estudiantes universitarios, artistas, que ven en el barrio un posible lugar para vivir pero además resulta excitante vivir en una zona marginal. Los propietarios de las viviendas ven en ellos una importante posibilidad de negocios, puesto que están dispuestos a pagar más por alquileres que los antiguos habitantes, así como las nuevas cadenas de comercios que pueden pagar mayores precios de alquiler. De hecho, prefieren alquilar las unidades a los nuevos habitantes que tienen mejor estabilidad económica debido a su condición laboral, siendo relegados los antiguos pobladores a las peores localizaciones dentro del propio barrio, incluso fuera de él. De este hecho se desprende que el desplazamiento lento y progresivo de habitantes pobres no se perciba; por el contrario, se naturaliza la restitución de poblaciones como un proceso normal e irreversible, sin dar cuenta que es un fenómeno netamente inducido e intencionado.   

 

ECN

El autor es Magister en Planificación Urbana y Regional de la Universidad de Buenos Aires y Arquitecto de la Universidad Católica de Colombia. Docente de posgrado de la Universidad de Buenos Aires. Becario investigador del programa ELAP del gobierno canadiense en la Universidad de Ryerson. Miembro del equipo ganador del concurso internacional BID Urban Lab 2016. Miembro y cofundador de la organización Surbanistas.

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Referencias bibliográficas

Díaz, I. ¿Gentrificación o barbarie? Disciplinamiento y transformación social del barrio de La Alameda en Sevilla. Atrapasueños 2014.

Janoschka, M. Sequera, J. Procesos de gentrificación y desplazamiento en América Latinauna perspectiva comparativista. Contested Cities, 2014.

Sabatini, F. Gentrificación y mercados del suelo en América Latina. Seminario UNAM, México. Mayo de 2015.

Smith, N. Toward a Theory of Gentrification A Back to the City Movement by Capital, not People. En Journal of the American Planning Association, 45:4, 538548. 1979.

Smith, N. Gentrification and the Rent Gap, en Annals of the Association of American Geographers, v. 77, no 3. Sep. 1987, p.462465.

Smith, N. Nuevo globalismo, nuevo urbanismo. En Documents d'Anàlisi. Geográfica, 38. 2001, p. 1532.

Topalov, C. La urbanización capitalista. Algunos elementos para su análisis. México, Edicol 1978.

 

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